Buy To Let à Londres

Le dynamisme du marché immobilier à Londres en fait un lieu particulièrement attractif pour les investisseurs en Buy-To-Let attiré par un Yeld important et une plus-value potentielle. Le contexte peut paraître aujourd’hui moins favorable pour les investisseurs : le Gouvernement anglais a augmenté de 3% la Stamp Duty pour les acquéreurs de Buy To Let à Londres depuis  le 1^er avril 2016.  Par ailleurs, depuis le 6 avril 2015, les propriétaires non-résidents sont imposés sur la plus-value de leur bien immobilier en UK si celui-ci n’était pas leur résidence principale (Capital Gain Tax for non resident).  Faut-il pour autant délaisser le Buy-To-Let à Londres ?

LES CHANGEMENTS FISCAUX DES DERNIERES ANNEES

Modification du calcul de la Stamp Duty

Depuis avril 2016, les particuliers achetant au Royaume-Uni un investissement locatif ou une résidence secondaire doivent s’acquitter d’une surtaxe de 3% à ajouter à la valeur de la Stamp Duty de base. Ainsi, le coût de la Stamp Duty pour un investissement en freehold de £492,000 est de £14,600 auquel il faut ajouter £11,010 de surtaxe à 3% pour un Buy To Let à Londres, soit un total de £25,610.

Réduction des abattements sur les intérêts d’emprunt

Avant 2017, les propriétaires pouvaient déduire de leurs revenus locatifs 100% de leurs intérêts d’emprunt, ne payant leurs impôts que sur le bénéfice dégagé. Aujourd’hui, l’abattement fiscal est forfaitaire. Les propriétaires de Buy To Let déduisent directement 20% du montant des intérêts d’emprunt de leurs impôts. L’impact fiscal est surtout perceptible pour les hauts revenus imposés au-delà de la tranche des 20%. A noter que les non résidents fiscaux UK détenteurs d’un passeport UE peuvent encore bénéficier de l’abattement de £12,500 (personal allowance) sur leurs revenus fonciers.

Coûts de maintenance

Auparavant, les propriétaires pouvaient déduire jusqu’à 10% de leurs revenus fonciers au titre des coûts de maintenance, qu’ils engagent ou non des travaux. Depuis Avril 2016, ce forfait a été remplacé par un abattement pour renouvellement du mobilier, et seuls les coûts effectivement engagés pourront être déduits des revenus imposables.

Alourdissement des procédures administratives

Les propriétaires sont responsables depuis février 2016 de contrôler que tous leurs locataires majeurs sont bien autorisés à séjourner au Royaume-Uni. Ils sont pour cela tenus de photocopier et conserver leurs pièces d’identité, sous peine d’une amende de £3,000. Parallèlement, afin de préserver l’accessibilité du marché immobilier notamment pour les primo-acquérants, il est actuellement plus compliqué d’obtenir un prêt pour un investisseur en Buy-To-Let, et l’apport initial devra être au minimum de 20%, voire 25% si l’investisseur n’est pas résident fiscal UK.

Enfin, à compter de 2025 pour les nouveaux baux, et de 2028 pour les baux déjà existants, les propriétaires de biens proposés sur le marché locatif au UK devront justifier d’une note EPC de C minimum, ce qui impose dans les mois et années à venir d’importants travaux de rénovation sur une grande partie du parc locatif londonien. Une opportunité pour le climat mais une charge supplémentaire à anticiper pour les propriétaires bailleurs.

 

Les opportunités en Buy to Let à Londres : choisir l’emplacement

La demande locative n’a jamais été aussi forte,  les taux d’intérêt sont historiquement bas et le Yeld moyen se maintient en moyenne autour de 4% : Il est toujours possible de réaliser de belles opérations d’investissement immobilier à Londres en étant bien accompagné et en respectant quelques règles de base.

Privilégier la proximité d’une ou plusieurs bonnes écoles

Vérifier la notation des écoles à proximité du bien sélectionné. Un des meilleurs moyens de garantir sur le moyen/long terme la valeur de son bien immobilier est d’être situé dans le catchment area d’une école attractive.

Penser à l’accessibilité

Vos futurs locataires seront souvent plus préoccupés par la proximité des transports et la simplicité des connexions que par les prestations de l’appartement lui-même…

Acheter à moins de 5-10 minutes de marche d’un nœud de communication, c’est faire un placement sûr. Pensez aussi à vérifier la «qualité perçue» du transport : fréquence, fiabilité, engorgement, service de nuit… Ces avantages pourront être vendus à vos locataires et lors de la revente.

Vérifier le temps de trajet jusqu’aux centres névralgiques (City, Cœur de Londres, gares et aéroports)

Pensez à vérifier le temps nécessaire pour atteindre les principales zones d’emploi et de transport : la City, Victoria, Heathrow, St Pancras… La plupart des Londoniens souhaitent un «commute» de 40 mns maximum et prendront leur décision en fonction de ce critère.

Vérifier la concurrence sur le marché

Evitez les quartiers en pleine réhabilitation dans lesquels de nombreux programmes neufs sont en construction. Un afflux important de biens disponibles contribue à la stagnation voire à la baisse des prix. Privilégiez les zones concentrant des maisons ou immeubles anciens, les prix se maintiendront mieux dans le temps.

Pensez à la connectivité

Vérifiez la puissance de la bande passante dans le quartier et les différentes possibilités de raccord. Les locataires sont de plus en plus exigeants sur ce critère, et il est communiqué comme un élément distinctif sur les sites de recherche immobilière. Une excellente bande passante facilitera la mise sur le marché locatif du bien.

Faites vous accompagner

Meilleurs quartiers pour investir, opportunités off-market, offres de prêts, création de société, n’hésitez pas à faire appel à des experts locaux pour guider votre achat immobilier en Buy To Let. Notre service achat immobilier gère votre projet d’investissement à Londres de A à Z, y compris jusqu’à l’ameublement et la mise en location de l’appartement acheté.