Le dynamisme du marché immobilier à Londres en fait un lieu particulièrement attractif pour les investisseurs en Buy-To-Let attiré par un Yeld important et une plus-value potentielle.

Mais le contexte est aujourd’hui moins favorable pour les investisseurs : le Gouvernement anglais augmente de 3% la Stamp Duty pour les acquéreurs immobiliers non occupants des lieux à compter du 1er avril 2016.  Par ailleurs, depuis le 6 avril 2015, les propriétaires non-résidents sont imposés sur la plus-value de leur bien immobilier en UK si celui-ci n’était pas leur résidence principale (Capital Gain Tax for non resident).  Faut-il délaisser le Buy-To-Let à Londres ?

CE QUI A CHANGE

Modification du calcul de la Stamp Duty

A partir d’avril 2016, les particuliers achetant au Royaume-Uni un investissement locatif ou une résidence secondaire devront s’acquitter d’une surtaxe de 3% à ajouter à la valeur de la Stamp Duty de base. Ainsi, le coût de la Stamp Duty pour un investissement en freehold de £492,000 aujourd’hui est de £14,600. A compter d’avril 2016, pour un achat autre qu’une résidence principale, il sera de £25,610.

Réduction des abattements sur les intérêts d’emprunt

Jusqu’à aujourd’hui, les propriétaires pouvaient déduire de leurs revenus locatifs leurs intérêts d’emprunt, ne payant leurs impôts que sur le bénéfice dégagé. Ces abattements fiscaux pouvaient monter jusqu’à 40% des intérêts d’emprunts. A compter de 2017, l’abattement sur les intérêts d’emprunt sera limité à 20%.

Coûts de maintenance

Aujourd’hui, les propriétaires peuvent déduire jusqu’à 10% de leurs revenus fonciers au titre des coûts de maintenance, qu’ils engagent ou non des travaux. A compter d’avril 2016, ce forfait sera remplacé par un abattement pour renouvellement du mobilier, et seuls les coûts effectivement engagés pourront être déduits des revenus imposables.

Alourdissement des procédures administratives

Les propriétaires sont responsables depuis février 2016 de contrôler que tous leurs locataires majeurs sont bien autorisés à séjourner au Royaume-Uni. Ils sont pour cela tenus de photocopier et conserver leurs pièces d’identité, sous peine d’une amende de £3,000. Parallèlement, afin de préserver l’accessibilité du marché immobilier notamment pour les primo-acquérants, il est actuellement plus compliqué d’obtenir un prêt pour un investisseur en Buy-To-Let.

Cependant, la demande locative n’a jamais été aussi forte,  les taux d’intérêt sont historiquement bas et le Yeld moyen se maintient en moyenne au-dessus de 6% : Il est toujours possible de réaliser de belles opérations d’investissement immobilier à Londres en étant bien accompagné et en respectant quelques règles de base.

L’EMPLACEMENT

Privilégier la proximité d’une ou plusieurs bonnes écoles

Vérifier la notation des écoles à proximité du bien sélectionné. Un des meilleurs moyens de garantir sur le moyen/long terme la valeur de son bien immobilier est d’être situé dans le catchment area d’une école attractive.

Si vous souhaitez louer votre bien à une clientèle d’expatriés, penser par exemple à explorer les quartiers de St John’s Wood pour l’école américaine, de Richmond pour l’école allemande et Chiswick pour l’International School of London proposant l’IB, de Wembley et du Nord de Londres pour le Lycée International de Londres et le CFBL.

Penser à l’accessibilité

Vos futurs locataires seront souvent plus préoccupés par la proximité des transports et la simplicité des connexions que par les prestations de l’appartement lui-même…

Acheter à moins de 5-10 minutes de marche d’un nœud de communication, c’est faire un placement sûr. Pensez aussi à vérifier la «qualité perçue» du transport : fréquence, fiabilité, engorgement, service de nuit… Ces avantages pourront être vendus à vos locataires et lors de la revente.

Vérifier le temps de trajet jusqu’aux centres névralgiques (City, Cœur de Londres, gares et aéroports)

Pensez à vérifier le temps nécessaire pour atteindre les principales zones d’emploi : la City, Oxford Circus, Heathrow, St Pancras… La plupart des Londoniens souhaitent un «commute» de 40 mns maximum et prendront leur décision en fonction de ce critère.

Vérifier la concurrence sur le marché 

Evitez les quartiers en pleine réhabilitation dans lesquels de nombreux programmes neufs sont en construction. Un afflux important de biens disponibles contribue à la stagnation voire à la baisse des prix. Privilégiez les zones concentrant des maisons ou immeubles anciens, les prix se maintiendront mieux dans le temps.

Pensez à la connectivité

Vérifiez la puissance de la bande passante dans le quartier et les différentes possibilités de raccord. Les locataires sont de plus en plus exigeants sur ce critère, et il est communiqué comme un élément distinctif sur les sites de recherche immobilière. Une excellente bande passante facilitera la mise sur le marché locatif du bien.